نکاتی راجع به سرقفلی و حق کسب و پیشه

حیدر منصوری

1)در نظام حقوقی ما از عناوین سرقفلی و حق کسب و پیشه برداشتهای متفاوتی می شود برخی عقیده بر این دارند که این دو اصلاح یکی بوده و دلالت بر یک مفهوم دارند برخی دیگر را عقیده بر آن است که این دو مفهوم حقوقی اساسا با هم تفاوت دارند و نباید آنها را با هم اشتباه گرفت به واقع در نظام حقوق ایران در این باره اختلاف نظرهای گوناگونی به چشم می خورد که بدون تردید قانونگذاریهای مکرر و استفاده از الفاظ گوناگون توسط مقنن در دوره های مختلف در این امر بی تاثیر نبوده است. علی ایحال در این نوشتار ما به برسی این دو مفهوم در نظام حقوقی ایران خواهیم پرداخت.

2)سابقه تقنینی

قبل از انقلاب در این زمینه قوانینی به تصویب رسید این قوانین عبارتند از؛. قانون روابط مالک و مستأجر مصوب 1339و قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356 اگر چه قبل از این دو قانون در مقررات پراکنده قبلی می توان آثار و ردپاهایی از این تاسیسات حقوقی مشاهده نمود لکن مهمترین قوانین همان دو مورد فوق الاشعار است. نکته جالب در مورد دو مصوبه  فوق الذکر این است که قانون‌گذار در اين دو قانون از واژه رايج سرقفلي يا حق سرقفلي استفاده نکرده و در اولي عبارت حق کسب و پيشه يا تجارت و در دومي عبارت حق کسب يا پيشه يا تجارت را به کار برده است. بعد از انقلاب نیز مهم ترین مصوبه قانون روابط موجر و مستاجر مصوب76 است که به صراحت از حق سرقفلی نام می برد.

3)تعاریف و مفاهیم

3-1)تعریف سرقفلی

حقوقدانان و صاحبنظران کشورمان از سرقفلی تعاریف متنوعی را به شرح ذیل ارائه داده اند؛

1.     «وجهي که مالک در ابتداي اجاره و جدا از مال الاجاره از مستأجر مي‌گيرد تا محل خالي را به او اجاره دهد.» (کشاورز، 1374: 18)

2.     دکتر لنگرودي نيز پولي را که مستأجر اول به مالک مي‌دهد و يا مستأجر ثاني به مستأجر سابق در موقع انتقال اجاره مي‌دهد، سرقفلي ناميده است. (جعفري لنگرودی)

3.     «امتيازي است که به موجب آن مستأجر متصرف به دليل حقي که در نتيجة فعاليت خود در جلب مشتري پيدا کرده است، در اجاره کردن محل کسب خويش بر ديگران مقدم شناخته مي‌شود.» (کاتوزيان،)

4.      «سرقفلي حقي است متعلق به ملک ـ مثل حق ريشه ـ که مالک مي‌تواند در عوض مالي آن را به ديگري واگذار کند، به طوري که آن شخص ديگر بتواند ملک را براي خود اجاره کند يا حق مزبور را در قبال گرفتن مالي به ديگري واگذار کند که ديگري اجاره نمايد. جواد تبريزي، گنجينة استفتائات مرکز تحقيقات فقهي)

 

3_2)تعریف حق کسب و پیشه

صرفنظر از اختلاف نظرهای گوناگون به نظر می رسد بر اساس قانون روابط موجر و مستاجر مصوب56 تعریف زیر از حق کسب و پیشه درست باشد.

حق کسب يا پيشه يا تجارت، يک حق مالي است که به تدريج براي مستأجر محل کسب و پيشه تحصيل مي‌شود و قابل تقويم به پول است و در صورت تخلية عين مستأجره، بايد تقويم و به مستأجر پرداخت شود و در صورت انتقال و واگذاري منافع عين مستأجره (به اذن مالک يا دادگاه) توسط مستأجر بعدي به مستأجر قبلي پرداخت مي‌شود.

به واقع حق كسب و پیشه حقي است كه به طور تدريجي و به مرور زمان براي مستاجر محل كسب و پيشه و تجارت به وجود مي آيد. درنتيجه بعد از اينكه مستاجر كار و فعاليت كرد و مشتري و اعتبار بدست آورد، حقي براي او به وجود مي آيد كه به آن حق كسب و پيشه و تجارت مي گويند.

4)اشتراکات و افتراقات حق سرقفلي با حق کسب و پيشه و تجارت

4_1)وجوه اشتراک

1.     هر دو حق در دسته‌بندي حقوق (حق‌ها)، حق مالي محسوب مي‌شوند.

2.      هر دو حق به عنوان يک حق مالي، قابل انتقال قهري به ورثه هستند.

3.     هر دو حق طبيعتاً قابليت نقل و انتقال دارند.

4.      از ديگر آثار مشترک اين دو حق آن است که مستأجر دارنده اين حقوق، پس از انقضاي مدت اجاره حق دارد به تصرفات خود در عين مستأجره ادامه دهد.

4_2)وجوه افتراق

1.     در تحقق اصل حق کسب يا پيشه يا تجارت به محض برقراري رابطة استيجاري، اين حق به تدريج و به موجب قانون براي مستأجر محل کسب و تجارت و پيشه فراهم مي‌شود. در حالی که در ارتباط با سرقفلی قضیه تا حدودی متفاوت است. سرقفلی در مفهوم مورد نظر قانون روابط موجر و مستأجر، حقي است که از قرارداد اجاره يا قرارداد فروش و واگذاري سرقفلي يا هر عقد لازم ديگري براي مستأجر حاصل آيداين حق براي مستأجر اماکن تجاري به طور کلي به دو صورت محقق مي‌شود: صورت اول آن است که مالک با دريافت عوض و مبلغي به عنوان سرقفلي، حق سرقفلي را به مستأجر فروخته يا صلح نموده و به هر عنوان منتقل نموده باشد. صورت دوم که مصاديق متعددي را در بر مي‌گيرد، آن است که ضمن عقد اجاره، شرطي به نفع مستأجر و عليه مالک گنجانده شود که به مقتضاي آن تا زماني که عين مستأجره در تصرف مستأجر باشد، مالک حق افزايش بها و تخلية عين مستأجره را نداشته باشد و متعهد شود که پس از انقضاي مدت، هر ساله عين مستأجره را به همان مبلغ به او واگذار نمايد این شرط ضمن عقد برای مستأجر حق سرقفلي يا امتيازي شبيه آن را به دست مي‌آورد که بعداً مي‌تواند آن را با دريافت عوض به مستأجر بعدي واگذار نمايد و يا با اخذ مبلغي از مالک حق خود را اسقاط نمايد.

2.     سرقفلي معمولاً به مالک پرداخت مي‌شود يا به مستأجر قبلي که دارندة اين حق است، اما حق کسب يا پيشه يا تجارت، مطابق مادّة 19 قانون روابط موجر و مستأجر سال 56، همواره به مستأجر متصرف پرداخت مي‌شود.

3.     ميزان و ارزش سرقفلي در موارد واگذاري آن از مالک به مستأجر، توسط مالک پيشنهاد و با توافق طرفين تعيين مي‌شود. اما ميزان و ارزش حق کسب يا پيشه يا تجارت توسط دادگاه و با جلب نظر کارشناسي تعيين مي‌شود.

4.     حق سرقفلي ابتدائاً و بدون وجود رابطة استيجاري اعتبار و فرض مي‌شود و توسط مالک به مستأجر واگذار مي‌شود، در حالي که حق کسب يا پيشه يا تجارت در معناي خاص آن در زمان انعقاد قرارداد وجود ندارد و به تدريج و به واسطة تداوم رابطة استيجاري براي مستأجر ايجاد مي‌شود

5.     در تعيين ارزش سرقفلي معمولاً نوع بنا و کميت و کيفيت آن و موقعيت محلي ملک و تجهيزات و امکانات آن ملاک محاسبه قرار مي‌گيرد. اما در تعيين ارزش حق کسب يا پيشه يا تجارت، اصولاً بايد طول مدت اجاره و حسن شهرت مستأجر که در معروفيت محل مزبور موثر افتاده است و نوع کسب و پيشه و تجارت، ملاک محاسبه قرار گيرد.

 

6.     تفاوت ديگر اين دو حق در مشروعيت و جواز شرعي آنهاست. براساس ديدگاه اکثريت قريب به اتفاق فقيهان معاصر، به صرف رابطة استيجاري و سابقة مستأجر در محل، هيچ گونه حقي براي مستأجر اماکن تجاري به وجود نمي‌آيد و او ملزم به تخلية ملک در پايان مدت اجاره است. اما مالک مي‌تواند با دريافت عوض و مبلغي به عنوان سرقفلي يا براساس شروط ضمن عقد اجاره، حق سرقفلي ملک را به مستأجر واگذار نمايد. تبصرة 2 مادّة 6 قانون روابط موجر و مستأجر سال 76، مشعر به ديدگاه فقهي است که تنها در صورتي که موجر به طريق صحيح شرعي سرقفلي را به مستأجر منتقل نمايد، مستأجر از حق سرقفلي برخوردار خواهد بود. طرق صحيح شرعي از ديدگاه فقها که در مواد 7 و 8 همان قانون به بعضي از آنها اشاره شده است، واگذاري حق سرقفلي به مستأجر در مقابل دريافت عوض مالي توسط مالک به صورت عقد بيع يا صلح يا شرط نتيجه در ضمن عقد اجاره يا جعل شروطي در ضمن عقد اجاره به نفع مستأجر و عليه موجر است که مقتضاي آن شرط، ايجاد چنين حقي يا لوازم آن به نفع مستأجر باشد.

7.     تفاوت ديگر اين دو حق در اسباب سقوط و زوال آنهاست. حق کسب يا پيشه يا تجارت، تنها در صورت وقوع يکي از تخلفات مذکور در مادّة 14 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356، توسط مستأجر زائل مي‌شود. البته در مورد تخلف مستأجر مبني بر انتقال منافع به غير بدون داشتن جواز آن، مطابق تبصرة مادّة 19 آن قانون، نصف حق کسب يا پيشه يا تجارت پرداخت مي‌شود. اما در مورد مستأجري که مالک سرقفلي در مفهوم قانون روابط موجر و مستأجر سال 76 است، مي‌توان گفت تخلف مستأجر صرفاً موجب حق فسخ اجاره براي موجر و تخلية ملک مي‌گردد، ليکن موجب سقوط و زوال حق سرقفلي نمي‌شود.

لذا با توجه به آنچه که شرحش گذشت باید عنوان نمود که در نظام حقوقی ایران حق سرقفلی و  حق کسب و پیشه دو تاسیس حقوقی متفاوت می باشند که دارای آثار و نتایج متمایز از همدیگر هستند.

5)اما طرح چند سوال در ارتباط با این مبحث؛

الف) آیا حق کسب و پیشه در قانون روابط موجر و مستاجر مصوب1376 به رسمیت شناخته شده و آیا مستاجر به استناد این قانون می تواند از موجر تقاضای حق کسب و پیشه کند؟

 در پاسخ باید عنوان نمود که حق کسب و پیشه در قانون مذکور رسمیت ندارد و علت عمده این امر غیر شرعی بودن حق کسب و پیشه از دیدگاه فقها است. در نتيجه به موجب اين قانون هر قرارداد اجاره اي كه از سال 1376 به بعد در خصوص اماكن تجاري منعقد شده، گرفتن سرقفلي در آنها جايز است اما حق كسب و پيشه و تجارت به مستاجر تعلق نمي گيرد. در پاسخ به قسمت دوم ماده باید اظهار داشت که مستاجر چنین حقی ندارد اما اگر در ابتدای مدت اجاره مبلغی به عنوان سرقفلی به موجر پرداخت کرده باشد بعد از پایان مدت اجاره یا زمان تخلیه وی حق مطالبه سرقفلی به قیمت عادله روز را دارد.همچنین اگر ضمن عقد اجاره، شرطي به نفع مستأجر و عليه مالک گنجانده شود که به مقتضاي آن تا زماني که عين مستأجره در تصرف مستأجر باشد، مالک حق افزايش بها و تخلية عين مستأجره را نداشته باشد و متعهد شود که پس از انقضاي مدت، هر ساله عين مستأجره را به همان مبلغ به او واگذار نمايد می تواند از موجر یا مستاجر بعدی مبلغی به عنوان اسقاط این حق خود دریافت بدارد.

ب؛ آیا حق سرقفلی فقط اختصاص به عقد اجاره دارد؟

علي القاعده سرقفلي و حق كسب و پيشه و تجارت در روابط موجر و مستاجر مطرح شده اما با اين وجود در برخي قوانين مانند قانون تملك زمين براي نوسازي مصوب 1339 و قانون نوسازي و عمران شهري مصوب 1347 و لايحه قانوني نحوه خريدو تملك اراضي و املاك براي اجراي برنامه هاي عمومي، عمراني و نظامي دولت مصوب 1358 پيش بيني كرده اگر دولت بخواهد محل تجاري و كسب و كار كسي را براي امور فوق تملك كند، بايد سرقفلي و حق كسب و پيشه و تجارت بدهد. در نتيجه نيازي نيست در اين مورد رابطه استيجاري وجود داشته باشد.

ج) در سال 1377 اجاره نامه ای به صورت عادی در ارتباط با یک مکان تجاری مابین دو شخص منعقد می شود اما دو نفر گواه به عنوان معتمد طرفین این سند عادی را امضا نکرده اند آیا مستاجر حق کسب و پیشه وتجارت را بعد از پایان مدت اجاره یا در هنگام تخلیه دارد؟

به این دلیل که دونفر گواه به عنوان معتمد طرفین این اجاره نامه را امضا نکرده اند لذا از شمول قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1376 خارج است در نتیجه مستاجر مذکور چنین حقی دارد و حق کسب و پیشه به وی تعلق می گیرد.

+ نوشته شده توسط حیدر منصوری در پنجشنبه بیست و یکم بهمن 1389 و ساعت 23:11 |


Powered By
BLOGFA.COM